מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב

כללי

השקעות נדל"ן בארה"ב (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב בדומה לשאר מדינות העולם המערבי. בסקירה מתומצתת זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.

במהלך חיי הנכס, צפויות שתי סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

1. הכנסות שוטפות מהשכרת הנכס.

2. רווח הון בעת מכירת הנכס.
הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל.

סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לבין ארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית". הסעיף קובע כי במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה"ב. מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב, כאמור לעיל, ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו').

אופן ההשקעה המומלץ בנכסי נדל"ן בארה"ב

משקיע בנכס בארה"ב יוכל לבחור בין להחזיק את הנכס באופן ישיר (בעלות פרטית) או באמצעות חברת LLC. המשקיע יוכל לבחור ולהחזיק בנכס גם באמצעות חברה רגילה (C-CORP) אך אין הדבר כדאי מבחינת מדרגות המס, מיסוי על דיבידנד וכו'.

♦    החזקה באמצעות LLC:
  1. הקמה מהירה (תוך מספר ימים) כולל קבלת מספר זיהוי לצרכי מס.

  2. הגנה משפטית נוספת כנגד תביעות.

  3. גמישות בהכרה בהוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס.

  4. מיסוי אישי של המשקיע.
♦    החזקה באופן ישיר:
  1. מספר הזיהוי, לצרכי מס, יינתן לרוב בעת הגשת הדוח השנתי.

  2. לא קיימת הגנה משפטית נפרדת בין ישויות משפטיות שונות.

אפשרות נוספת, לא מומלצת כלל, היא לא להגיש דוחות מס בארה"ב, דבר אשר יגרור ניכוי מס במקור בגובה 30% מההכנסות ברוטו למשקיע, ללא הכרה בהוצאות ו/או זכות לקיזוז. כמו-כן, ינוכה מס במקור בגובה של 10% ‏מהתמורה במכירת הנכס גם אם הנכס נמכר בהפסד.

לאור האמור לעיל, תושב ישראל אשר רכש נכס נדל"ן בארה"ב, לצורך השקעה, נכון יעשה אם יגיש דוח מס שנתי לרשויות המס בארה"ב. דוחות המס המוגשים בארה"ב כוללים דוח מס פדראלי ודוח מס למדינה בה מוחזק הנכס, למעט מדינות שבהן אין מס מדינה (למשל: פלורידה, נבאדה, טקסס וכו').

הליך ההשקעה והמיסוי בפועל (צעד אחר צעד)

להלן תקציר הפעולות הנדרשות לצורך השקעה בנכס מניב בארה"ב:
  1. החלטה על השקעות בארה"ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין.

  2. הקמת LLC במדינה שבה נמצא הנכס המבוקש.

  3. הנפקת מספר זיהוי לצרכי מס ל-EIN) LLC).

  4. רכישת הנכס, תחת שם החברה אשר הוקמה (LLC).

  5. השכרת הנכס וניהולו באופן שוטף.

  6. הגשת דוחות מס בארה"ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס (יש להגיש דוחות המס בארה"ב עד ליום 15 ביוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 15 באוקטובר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף למועד מאוחר יותר).
  7. דוח המס של ה- LLC ירכז את ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס (דוח 1065) ויונפק טופס K1 לכל משקיע ושותף ב- LLC (טופס זה מעביר למשקיע המחזיק ב- LLC, במספר אחד, את חלקו ברווח או בהפסד של ה- LLC).

  8. בנוסף לדוח המס של ה- LLC, כל משקיע יגיש דוח אישי, כאמור, אשר יכלול את חלקו ברווח או ההפסד של ה- LLC (על פי חלקו ובהתאם למצוין בטופס ה- K1).
  9. בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו בארה"ב, יצורף, בנוסף, טופס 7-W (טופס בקשה להנפקת מספר זיהוי לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה"ב – ITIN). בשנים שלאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי ודוח LLC, כל זמן שהוא מחזיק בנכסים מניבים בארה"ב.

מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

דוח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון ייכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס (למשל: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון וריבית על משכנתא) וכן הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (למשל: כרטיסי טיסה לביקור בנכס, בתי מלון, רכב שכור, אש"ל, הוצאות טלפון ופקסים וכו'). יש לשמור תיעוד של החשבוניות והקבלות בגין ההוצאות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן, במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה"ב, על נדל"ן למגורים, קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו הישר" על פני 27.5 שנים.‏

שיעורי המס הפדראלי לשנת 2010, נעים בין 10% (המדרגה הנמוכה ביותר) לבין 35% (39% ב- 2011). ‏בנוסף למס הפדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס (לדוגמא: ניו יורק 4%-6.85%, קליפורניה
1%-9.3%, בפלורידה, נבאדה וטקסס, כאמור, לא חל מס נוסף).

מיסוי רווח הון - ארה"ב וישראל

לגבי נכסים שנרכשו לאחר 01/01/2003 ‏שיעור מס רווח ההון ‏בישראל הוא 20%. כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח ההון הפדראלי אשר שולם בארה"ב, דהיינו, המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה"ב (בד"כ 15%) לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת, תהיה בד"כ 20%.

מיסוי בישראל על הכנסות שכ"ד מנדל"ן בארה"ב

משקיע, תושב ישראל, כאמור, יוכל לבחור בין שני מסלולי מס:
  1. מסלול מס שולי:

    במסלול זה ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל. כל ההוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס יוכרו לצרכי מס ועל הרווח ישלם המשקיע מס בהתאם לגובה המס השולי בו הוא נמצא. יש לשים לב, שההוצאות תוכרנה על פי הכללים הנהוגים בישראל, ולכן, יכול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה"ב. בנוסף יקבל המשקיע הבוחר במסלול זה זיכוי בגובה המס הפדראלי, אשר שולם בארה"ב, כנגד יתרת חובו למס בארץ.

  2. מסלול 15% מס:

    במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד. בנוסף, במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה"ב.

המבחן בבחירת אחד המסלולים לעיל הינו מתמטי גרידא וכל משקיע כדאי שיבחר במסלול שיוביל אותו למינימום מס לתשלום.

דחיית תשלום מס רווח הון - שיחלוף נכסים

הן המחוקק הישראלי והן המחוקק האמריקאי נתנו לנישומים, בתנאים מסוימים, אפשרות "לדחות" את תשלום מס רווח ההון במקרים שהמשקיע רוכש נכס חדש, אחר, במקום זה הנמכר. בארה"ב, סעיף 1031 לחוק מס ההכנסה האמריקני (IRC SECTION 1031) הוא הסעיף המסדיר את ההתנהלות במקרה בו המשקיע מעוניין לדחות את תשלום מס רווח ההון ממכירת הנכס וזאת במידה והוא עומד בתנאי הסעיף (רכישת נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר). ניתן לבצע שיחלוף נכסים נוסף ובאופן זהה גם לגבי מכירת הנכסים האחרים ללא הגבלה, וכך בעצם ניתן לדחות את תשלום מס רווח ההון עד למכירת אחרון הנכסים.


בישראל, סעיף 96 ‏לפקודת מס הכנסה, הוא הסעיף המאפשר והמסדיר את הכללים בהליך זה של שיחלוף ‏נכסים.

יש לשים לב, שהליך זה הינו מורכב וכולל היבטים רבים.

מס ירושה

מס ירושה חל בארה"ב הן על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים תושבי חוץ ויש לקחת זאת במערך השיקולים ולהיערך בהתאם.

 


ההליכים המתוארים לעיל הינם מורכבים וכוללים היבטים שונים של רגולציה ומיסוי ומומלץ שלא לבצעם ללא ייעוץ וליווי מקצועי.

לפרטים נוספים לגבי שירותים עסקיים בארה"ב אנא התקשר/י אל 054-425-0226 או צור קשר